Simulatore di Redditi Immobiliari (2026)

Confronta Cedolare Secca e regime ordinario IRPEF sul canone percepito, con addizionali e IMU — secondo le norme vigenti.

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🏠 Redditi Immobiliari Italia — CEDOLARE / IRPEF / IMU

Canone annuo percepito (al netto di spese)

€/anno

Rendita catastale rivalutata (solo immobile / totali)

€/anno

Tipo di contratto / regime

Canone libero 4+4 — Cedolare Secca 21%Opzione cedolare su tutto il canone, senza registro e bollo Canone concordato 3+2 / studenti — Cedolare Secca 10%Aliquota ridotta + riduzione IMU del 25% Locazione breve ≤ 30 giorni — 21%Prima unità immobiliare; da 5 unità: obbligo regime ordinario Regime ordinario IRPEF (con registrazione)Scaglioni IRPEF + addizionali + registro 2% + marca da bollo

Altri redditi da lavoro dipendente/pensione (base IRPEF)

€/anno

Ritenute d'acconto già versate (modello CU)

€

Le ritenute d'acconto (Airbnb/Booking,21%) si sottraggono alla cedolare, mai all'IRPEF.

Regione (addizionale regionale)

Senza regione viene usata l'aliquota minima della tabella nazionale (0,123%) — per l'aliquota esatta seleziona la regione dell'immobile.

📋 Confronto dei regimi (anno 2026)

——

—Aliquota effettiva: —

CEDOLARE SECCA

Canone effettivo—

Aliquota cedolare—

Imposta cedolare—

Ritenute d'acconto (CU)—

Saldo da pagare (cedolare)—

REGIME ORDINARIO IRPEF

Reddito imponibile immobiliare—

Deduzione/superammortamento effettivo—

IRPEF (scaglioni 23/33/43%)—

Addizionale regionale—

Addizionale comunale—

Imposta di registro (quota proprietario)—

Marca da bollo (DPR 642/1972 — quota proprietario: €0, default ADE: conduttore)—

Totale regime ordinario—

IMU (dovuta in entrambi i regimi)

Base catastale (rendita ×1,05 ×moltiplicatore160)—

Aliquota comunale0,86%

Riduzione canone concordato (−25%)—

IMU dovuta—

Cedolare Secca21% /10% /26%: L. 223/2002 art.3 commi 4-4.decies; riduzione 10%: D.L. 47/2014 art.9; 26% da2 unità: L. 213/2023 art.1 c.63.
Presunzione di imprenditorialità da5 immobili in locazione breve: L. 178/2020 art.1 c.595 (obbligo regime ordinario).
Regime ordinario: IRPEF L. 342/1990, scaglioni23/33/43% e seconda aliquota33% dal2026 (L. 199/2025) con neutralizzazione oltre200.000€; imponibile = rendita rivalutata del5% o canone al netto della deduzione del5%, il maggiore (TUIR D.P.R. 917/1986 art.37).
Addizionale regionale: D.Lgs. 446/1997; addizionale comunale fino a0,80%: D.Lgs. 360/1998.
Imposta di registro2% (quota proprietario50%): D.P.R. 131/1986 art.8 Tariffa; marca da bollo€16 per copia: D.P.R. 642/1972.
IMU: L. 160/2019 — aliquota ordinaria0,86% (art.1 c.754), moltiplicatore160 per categoria A/2 (art.13 c.4 D.L. 201/2011), riduzione obbligatoria25% per canone concordato (art.1 c.760); massicci capitali1,06%.
Ritenuta d'acconto21% sulle locazioni brevi (D.L. 50/2017 art.4 e D.L. 33/2019 art.5): si sottrae alla cedolare, mai all'IRPEF.
Cedolare senza imposta di registro e bollo: D.Lgs. 23/2011 art.3 c.2.
Quadri RB e LC del Modello Redditi PF (Agenzia delle Entrate).

📋 Riepilogo Imposta Redditi Immobiliari (2026)CEDOLARE / IRPEF —2026

Canone annuo effettivo—

Rendita catastale—

Imposta sul regime scelto—

Aliquota effettiva—

IMU—

Nota sulla deduzione del5%: in regime ordinario la detrazione forfettaria del5% del canone (TUIR art.37) è replicata fedelmente dal motore; se la rendita catastale rivalutata supera il canone al netto della detrazione, l'imponibile è la rendita rivalutata. IMU: calcolata su base catastale rivalutata ×1,05 con moltiplicatore della categoria catastale (default A/2 =160), aliquota comunale di default0,86%; con canone concordato la riduzione del25% è obbligatoria per legge e si applica a entrambi i regimi.

Fonti normative: Cedolare Secca — L. 223/2002 art.3; canone concordato — D.L. 47/2014 art.9; locazione breve26% — L. 213/2023; IRPEF — L. 342/1990 e TUIR D.P.R. 917/1986 art.37; addizionali — D.Lgs. 446/1997 e D.Lgs. 360/1998; registro — D.P.R. 131/1986; bollo — D.P.R. 642/1972; IMU — L. 160/2019; ritenute locazioni brevi — D.L. 50/2017 art.4; quadri RB e LC Modello Redditi PF (Agenzia delle Entrate). Anno d'imposta:2026.

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📋 Confronto dei regimi (anno 2026)

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