Dalla Legge 431/1998 alla registrazione all'Agenzia delle Entrate: come si stipula, si rinnova e si scioglie un contratto di affitto abitativo in Italia.
In Italia le locazioni abitative si dividono in quattro schemi, tutti disciplinati dalla Legge 431/1998: il canone libero, della durata di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro (articolo 2, comma 1); il canone concordato, di tre anni più due, riservato agli immobili situati nei comuni con gravi carenze di alloggi e con canone fissato dall'accordo territoriale (articolo 2, comma 3); il contratto transitorio, per esigenze temporanee di qualsiasi natura, di durata non superiore a diciotto mesi (articolo 5, comma 1); e il contratto per studenti universitari, da sei a trentasei mesi, legato a un soggiorno di studio fuori sede (articolo 5, comma 2). Si usano i modelli predisposti dal decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, che disciplina anche gli accordi territoriali del canone concordato.
Il contratto va registrato in via telematica entro trenta giorni dalla firma, presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate oppure tramite un intermediario abilitato; l'obbligo sorge sempre quando la somma dei contratti stipulati con lo stesso conduttore nell'anno solare supera i trenta giorni. L'imposta di registro si calcola sul canone annuo con l'aliquota ordinaria del 2 per cento, con un importo minimo di 67 euro per il primo anno; per il canone concordato e per il transitorio per studenti l'aliquota efficace scende all'1,4 per cento, perché la base imponibile è ridotta al 70 per cento. Si aggiunge l'imposta di bollo di 16 euro ogni quattro pagine o cento righe, mentre le annualità successive si versano entro trenta giorni dalla scadenza di quella precedente.
Alla scadenza dei primi quattro anni il locatore può non rinnovare solo nei casi tassativi dell'articolo 3, comma 1, della Legge 431/1998, con comunicazione scritta motivata almeno sei mesi prima: ad esempio l'uso dell'immobile come abitazione propria o sede di lavoro, oppure l'alienazione dell'immobile, per la quale la disdetta va comunicata entro trenta giorni dall'atto. Alla seconda scadenza ciascuna delle parti può impedire la rinnovazione con raccomandata spedita almeno sei mesi prima; se nessuno risponde entro sessanta giorni il contratto si rinnova alle condizioni precedenti. Il contratto transitorio non si rinnova, mentre quello per studenti si rinnova in automatico se l'inquilino non comunica la disdetta da uno a tre mesi prima, e alla fine della proroga termina.
Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità di canone ed è produttivo di interessi legali: vanno corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno su sua richiesta e, in mancanza di richiesta, restituiti insieme al deposito alla fine del contratto, come stabilisce l'articolo 11 della Legge 392/1978. Sull'aggiornamento del canone, nei contratti a canone libero l'adeguamento ISTAT vale solo se previsto da una clausola scritta e può arrivare fino al cento per cento della variazione dell'indice, mentre nel canone concordato non supera il settantacinque per cento; la cedolare secca esclude del tutto l'aggiornamento. Ogni termine di legge, ricevuta e scadenza trova posto in KAZAALBAIDA, che tiene contratti, canoni e documenti in un unico registro consultabile.
Quattro tipi di contratto, registrazione entro trenta giorni, imposta di registro e bollo, disdette e cauzione: la guida ai contratti di affitto in Italia.
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